Giá nhà Hà Nội chạm mốc 128 triệu/m2: Áp lực chi phí và làn sóng dịch chuyển

Giá bán bất động sản tại Hà Nội chạm mốc 128 triệu đồng/m2 cho thấy áp lực chi phí đầu vào đang đẩy mặt bằng giá sơ cấp lên cao, buộc nhà đầu tư phải thay đổi chiến thuật.

Theo báo cáo mới nhất từ Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), thị trường hiện đang bước vào giai đoạn “thanh lọc lành mạnh”. Thời kỳ đầu tư theo tâm lý đám đông (FOMO) hay kỳ vọng tăng giá nóng trong ngắn hạn đã nhường chỗ cho sự thận trọng. Giờ đây, những tiêu chí như tính pháp lý minh bạch, năng lực thực thi của chủ đầu tư, khả năng khai thác vận hành và dư địa tăng trưởng thực tế mới là những yếu tố then chốt quyết định dòng tiền.

Vì sao giá bất động sản sơ cấp tiếp tục leo thang?

Mặc dù mặt bằng lãi suất tăng từ cuối quý ³⁄₂₀₂₅ khiến tâm lý nhà đầu tư dè dặt, nhưng giá bán sơ cấp vẫn không giảm, thậm chí tiếp tục tăng. Nguyên nhân cốt lõi đến từ việc chi phí đầu vào của các dự án bị đẩy lên cao.

• Bảng giá đất mới: Việc áp dụng bảng giá đất tiệm cận giá thị trường từ đầu năm 2026 giúp tăng tính minh bạch nhưng lại tạo áp lực lớn lên chi phí phát triển. Thực tế, giá đất thường chiếm tới 30% giá thành một căn hộ hoặc ngôi nhà.
• Chi phí vận hành và xây dựng: Giá vật liệu xây dựng, nhân công và các khoản chi phí tài chính tăng cao. Kể từ tháng ³⁄₂₀₂₆, nhiều chủ đầu tư đã điều chỉnh tăng giá bán từ 2% đến 5% để bù đắp các khoản chi phí này.

Toàn cảnh mặt bằng giá tại các đô thị lớn

Sự phân hóa về giá giữa các khu vực diễn ra rõ rệt, trong đó Hà Nội đang dẫn đầu về mức tăng trưởng giá sơ cấp:

• Hà Nội: Giá trung bình các dự án mở bán mới đạt khoảng 128 triệu đồng/m2, tăng mạnh 28% so với năm 2025. Nếu tính gộp cả khu vực Hưng Yên, mức giá trung bình là 87 triệu đồng/m2.
• TP.HCM: Duy trì mức giá trung bình khoảng 110 triệu đồng/m2, tăng nhẹ so với năm trước.
• Đà Nẵng: Ghi nhận mức giá khoảng 91 triệu đồng/m2, tăng 10%.

Thanh khoản và sự dịch chuyển của dòng tiền

Một điểm đáng chú ý là dòng tiền không hề rút khỏi thị trường mà đang thực hiện một cuộc “di cư” chiến thuật. Thay vì đổ xô vào các phân khúc đầu cơ, nhà đầu tư tập trung vào những khu vực có nhu cầu ở thực và hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng.

Chỉ số hấp thụ khả quan

Trong quý ¹⁄₂₀₂₆, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường đạt khoảng 58%, với lượng giao dịch cao gấp 2,6 lần so với cùng kỳ năm 2025. Điều này cho thấy nhu cầu thực vẫn rất lớn.

Phân tích chi tiết theo khu vực:

Nhận tin mới nhất

Đăng ký để không bỏ lỡ tin nổi bật mỗi ngày.

Đăng ký

• Hà Nội & Hưng Yên: Riêng Hà Nội có nguồn cung mới hơn 2.500 sản phẩm (tỷ lệ hấp thụ 69%). Khi tính chung với Hưng Yên, tổng cung đạt 8.500 sản phẩm với 5.200 giao dịch thành công (tỷ lệ hấp thụ 61%).
• TP.HCM và vùng vệ tinh: Nguồn cung mới đạt 4.500 sản phẩm, tiêu thụ được 3.000 sản phẩm. Sự xuất hiện của các dự án tại Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu với mức giá dưới 60 triệu đồng/m2 đã giúp cải thiện đáng kể khả năng tiếp cận của người mua.
• Đà Nẵng: Cung mới 3.400 sản phẩm, giao dịch 1.900 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ đạt 58% (tăng 11 điểm phần trăm so với cùng kỳ).

Đầu tư công: Động lực tái định hình thị trường dài hạn

Nhìn về tương lai, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục tăng trưởng nhưng trong trạng thái sàng lọc khắt khe hơn. Hai động lực chính sẽ dẫn dắt xu hướng này là pháp lý và hạ tầng.

Việc đồng bộ hóa Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản sẽ giảm thiểu rủi ro pháp lý, tạo môi trường minh bạch hơn. Đặc biệt, kế hoạch đầu tư công trung hạn 2026-2030 với tổng vốn dự kiến 8,22 triệu tỷ đồng (gấp 2,7 lần giai đoạn trước) sẽ là cú hích khổng lồ. Các dự án cao tốc Bắc - Nam, đường vành đai, metro và đường sắt cao tốc sẽ tạo ra những cực tăng trưởng mới.

Xu hướng “Ly tâm bền vững”

Thay vì dồn nén vào lõi trung tâm vốn đã quá tải và đắt đỏ, thị trường đang chuyển dịch sang mô hình đa trung tâm. Đây không phải là sự rời bỏ cảm tính, mà là dịch chuyển có định hướng sang các đô thị vệ tinh và đại đô thị đáp ứng tiêu chuẩn “Work - Live - Play” (Làm việc - Sinh sống - Giải trí). Xu hướng này giúp tái cấu trúc thị trường theo chiều sâu, phân bổ lại dân cư và nguồn vốn một cách hợp lý hơn.

Lời khuyên chuyên gia: Trong bối cảnh lãi suất vẫn là áp lực, nhà đầu tư nên ưu tiên các tài sản có tính thanh khoản cao, pháp lý sạch và đặc biệt là những dự án có chính sách hỗ trợ lãi suất dài hạn để giảm thiểu rủi ro tài chính.

Bạn đánh giá thế nào về mức giá 128 triệu/m2 tại Hà Nội? Liệu đây là mặt bằng giá mới bền vững hay chỉ là bong bóng nhất thời? Hãy chia sẻ góc nhìn của bạn ở phần bình luận dưới đây!