Tháo gỡ nút thắt định giá quỹ đất dự án BT: Đề xuất khấu trừ chi phí hạ tầng

Việc sửa đổi quy định về định giá quỹ đất thanh toán dự án BT thông qua đề xuất khấu trừ chi phí xây dựng hạ tầng là bước đi then chốt nhằm tháo gỡ vướng mắc pháp lý hiện nay.

Trong thực tiễn triển khai các dự án Đối tác công tư (PPP), đặc biệt là loại hình Xây dựng - Chuyển giao (BT), việc xác định giá trị quỹ đất để thanh toán cho nhà đầu tư luôn là vấn đề nhạy cảm và phức tạp. Hiện nay, Bộ Tài chính đang đề xuất một cơ chế điều chỉnh mang tính thực tiễn cao nhằm đảm bảo sự đồng bộ giữa pháp luật về đất đai và pháp luật về PPP, tránh gây thiệt hại cho cả Nhà nước và doanh nghiệp.

Xung đột pháp lý: Khi bảng giá đất không khớp với thực tế hạ tầng

Vấn đề cốt lõi nằm ở sự thiếu thống nhất giữa Nghị quyết số 254/2025/QH15 (NQ 254) và Nghị định số 257/2025/NĐ-CP. Trong khi NQ 254 cho phép căn cứ chi phí xây dựng hạ tầng để tính tiền sử dụng đất, thì Nghị định 257 lại chưa có quy định cụ thể về việc khấu trừ chi phí này khi xác định giá trị quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư BT.

Điều này tạo ra một nghịch lý: Nhiều quỹ đất dự kiến thanh toán thực tế là “đất thô”, chưa được đầu tư hạ tầng. Tuy nhiên, khi áp dụng bảng giá đất của địa phương hoặc giá đất tại các khu vực tương tự, mức giá này thường là giá đã bao gồm hạ tầng hoàn thiện. Nếu không được khấu trừ, giá trị quỹ đất sẽ bị đẩy lên cao một cách ảo, gây khó khăn trong việc tính toán chính xác giá trị đối ứng mà nhà đầu tư thực sự nhận được.

Bài học từ thực tiễn tại Bắc Ninh

Điển hình như tại Bắc Ninh, trong quá trình thẩm định các dự án BT liên quan đến Dự án Cảng hàng không quốc tế Gia Bình, Sở Tài chính tỉnh này đã gặp lúng túng lớn. Việc xác định thế nào là “khu đất, vị trí có điều kiện hạ tầng tương tự” hiện vẫn thiếu tiêu chí định lượng, dẫn đến tình trạng mỗi nơi hiểu một kiểu, gây chậm trễ cho tiến độ triển khai dự án trọng điểm.

Giải pháp đột phá từ Bộ Tài chính: Cơ chế khấu trừ và định nghĩa “tương đồng”

Để xử lý dứt điểm, Bộ Tài chính đề xuất bổ sung quy định cho phép khấu trừ chi phí xây dựng hạ tầng khi xác định giá trị quỹ đất thanh toán. Cụ thể, chi phí này sẽ được tính toán dựa trên suất vốn đầu tư xây dựng do Bộ Xây dựng công bố, đảm bảo tính khách quan và có cơ sở pháp lý.

Đáng chú ý, Dự thảo Nghị quyết mới sẽ làm rõ khái niệm “khu vực vị trí có điều kiện hạ tầng tương tự” dựa trên 3 tiêu chí chính:

• Mục đích sử dụng: Phải cùng mục đích sử dụng đất theo quy hoạch của quỹ đất dự kiến thanh toán.
• Chỉ tiêu kỹ thuật: Tương đương về chỉ tiêu đất ở, thương mại dịch vụ, mật độ xây dựng và mức độ hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật, xã hội.
• Vị trí địa lý: Ưu tiên khoảng cách gần nhất trong phạm vi cấp xã, sau đó mở rộng ra cấp tỉnh.

Trong trường hợp không tìm thấy vị trí tương tự trong toàn tỉnh, phương án cuối cùng là sử dụng giá đất cao nhất trong bảng giá đất của khu vực có cùng mục đích sử dụng.

Góc nhìn chuyên gia: Cần thận trọng với quy định “áp giá cao nhất”

Mặc dù đề xuất của Bộ Tài chính được nhiều địa phương ủng hộ vì tính kịp thời, nhưng vẫn còn những điểm cần hoàn thiện để tránh rủi ro vận hành. Sở Tài chính Bắc Ninh cho rằng việc chỉ cần đáp ứng “một trong các điều kiện” về hạ tầng tương tự là quá lỏng lẻo, cần kết hợp nhiều tiêu chí để phản ánh sát thực tế hơn.

Đặc biệt, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) đã đưa ra cảnh báo sắc sảo về quy định áp dụng “giá đất cao nhất”. Theo VCCI, tâm lý sợ sai, sợ gây thất thoát tài sản Nhà nước của cán bộ thực thi có thể dẫn đến việc lạm dụng quy định này để áp giá cao nhất một cách máy móc. Hệ quả là rủi ro tài chính bị đẩy toàn bộ về phía nhà đầu tư, làm giảm sức hấp dẫn của các dự án BT và gây cản trở huy động nguồn lực xã hội.

Kiến nghị để đảm bảo minh bạch

Để tối ưu hóa quy định, VCCI đề xuất bổ sung cơ chế thẩm định độc lập và so sánh thị trường thay vì chỉ dựa vào suất vốn đầu tư. Việc linh hoạt trong phương pháp xác định giá đất theo quy định của pháp luật đất đai sẽ là giải pháp an toàn và công bằng hơn cho cả hai bên.

Lời kết: Việc điều chỉnh quy định định giá quỹ đất BT không chỉ là câu chuyện về con số, mà là câu chuyện về niềm tin của nhà đầu tư vào môi trường pháp lý. Khi các rào cản về định giá được tháo gỡ một cách minh bạch, các dự án hạ tầng trọng điểm mới có thể thực sự tăng tốc.

Theo bạn, việc áp dụng giá đất cao nhất khi không tìm thấy vị trí tương tự có thực sự công bằng cho doanh nghiệp? Hãy chia sẻ quan điểm của bạn ở phần bình luận hoặc liên hệ với chúng tôi để thảo luận sâu hơn về pháp lý dự án PPP.